家づくりQ&A

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お客様より寄せられた質問をまとめました。

契約について

質問
ローン特約に伴う契約解除について
答え

住宅ローンの借入が決定する前や土地や建物の契約をする場合がありますが、

「もしも、住宅ローンの承認が下りなかったらこの契約は白紙撤回(なかったこと)になります」

という特約をローンの白紙解約といいます。

ローンの白紙解約は契約書の特約欄に記載されます。

 

これは、住宅、不動産の売買を進めようとするときに、住宅ローンを利用するとなると、当然ローンの承認が必要になりますが、先行して契約をする事もあります。

実際には住宅ローンの承認が下りなければ契約・売買することができなくなりますので、そのような特約をつけて、契約の解除に予防線を張るわけです。

これを停止条件といいます。

 

本来、そのような特別な事情が何もなく売買契約を解除しようとする時、

買主側からの契約解除の場合は、手付金放棄で契約解除、売主側からの解除は、手付金倍返しで契約解除をしなくてはなりません。

 

しかしこのローンの契約白紙解除が適用されると、手付金は戻ってきます。

「ローンが承認されなかったのだから仕方がない」と見做されます。

 

ただし、この特約はローンの承認が下りなかった場合のみ適用されるので、ローンが承認されるために買主も最善を尽くさなければなりません。

「他に安くていい不動産物件が出たから断る口実に、この契約をローンの契約白紙解約を利用しよう」

と言うような考えで故意にローンの不承認を計画した場合には、この停止条件は適用されません。

その時はこの契約は有効となり、この物件を購入しなければ契約は破棄となり、手付金は戻ってこないということになります。

 

家を建てる側、また不動産を購入する側として注意することは、

契約書のローン特約の欄にその旨が書いてあることを確かめることです。

 

ローンの契約白紙解約が書いていないと、口約束では証拠がないので手付金が返還されない可能性もあります。

また、手付金が戻ってこない場合もありますので、契約する場合はしっかりと説明を受け、納得してから契約書に押印するようにしましょう。

質問
個人間の不動産取引で注意する点とは?
答え

不動産業は売主、買主の間に立って仲介をし、手数料を得て利益としています。

が売主となる物件もありますし、会社にもよりますが、仲介手数料の収入は不動産業の売上の多くの部分を占めていると言ってもいいでしょう。

手数料の金額は宅地建物取引業法で上限が定められています。

たとえば400万円以上の物件の場合だと3%+6万円・消費税別(速算式による)までとなります。

1000万円の物件を売買した場合36万円(税別)となります。

この仲介手数料は売主、買主双方からもらうことができます。

個人間で話がまとまった場合、この仲介手数料を払わなくてもいいように仲介業者を立てない場合があります。

この時に、住宅ローンを使わなければ問題はないかもしれませんが、住宅ローン利用の場合には契約書や重要事項説明書など不動産業者が作成する書類が必要だという金融機関がほとんどです。

その場合には問い合わせをして、仲介手数料の減額交渉をしてみることをお勧めします。

実際に売主買主が揃っていれば、探す手間は必要ないので事務的な作業のみをお願いするような形になります。

なので手数料の減額交渉は十分に可能だと思われます。

また、不動産の取引にあたっては所有権の移転登記等、登記も絡んできますので実際には司法書士や、場合によっては土地家屋調査士にも依頼をする事務が出てくるでしょう。

報酬や手数料がかかりますが、安全な不動産取引をするなら、プロの手を借りるのが一番です。

登記簿謄本の取得費など実際にかかる実費と仲介手数料のように減額交渉可能な経費があります。

上手に交渉をして、手数料を減額し、きちんとした契約書や重要事項説明書などを作成してもらい、安全な不動産取引ができるようにしましょう。

質問
不動産売買でもクーリングオフってできるの?
答え

クーリングオフという言葉を聞いたことがあると思います。

自宅への訪問や長時間の勧誘により、自らの意思がはっきりしないままに契約の申込をした場合には一定期間、説明不要で違約金を支払うこともなく無条件に申込みの撤回または契約を解除という制度です。

クーリングオフができる期間は商品や販売方法によって異なりますが、ここでは不動産売買におけるクーリングオフについてのお話をしたいと思います。

不動産売買の場合、クーリングオフが認められるのは売主が不動産業者で、申込みもしくは契約をした場所がその不動産業者の事務所以外の場所のときに限定されます。

買主は売主の業者からクーリングオフの適用が受けられるという旨を書面で告げられた日から8日以内に内容証明郵便などで通知をすることがクーリングオフの適用条件となります。

電話など口頭での申し入れではクーリングオフの意思が認められません。

必ず書面にしてください。

ここにある「事務所以外の場所」とは・テント張りの案内所・喫茶店・取引銀行の店舗内・知人宅 などとなっています。

テント張りでなく10区画以上の一団の団地または10戸以上の一団の建物の分譲及び分譲の代理また場媒介を目的として設置されている案内所での申込や契約は事務所と同じ扱いになり、クーリングオフの適用はありません。

また、買主が申し出た場合の自宅や勤務先などもクーリングオフの適用はありません。

事務所や買主が申し出た場合の自宅などは契約の意思がはっきりあったとみなされるのです。

他にもクーリングオフができる場合とできない場合がありますがわからないことは業者にきちんと説明を求めるのがいいでしょう。

契約には責任が伴います。印鑑を押す前に今一度、本当にこれでいいのか考えてみる時間も必要かもしれません。

質問
売買契約書を交わした後の契約解除の注意点は?
答え

不動産の売買時に交わす「売買契約書」。

土地や建売、中古住宅などの売買に使用します。

ローンの承認前などに契約書を取り交わす場合など、契約書の中にある文章で契約の解除事項を書き記すことがあります。

後のトラブルを防ぐためにも契約書の中に書いてある「契約の解除に関する事項」はローンの審査が通らなかった場合や、引渡までの間に何かの理由で契約を解除しなければならなくなったときの規定を書いています。

どのような場合にどのような措置がとられるのか、契約前に契約書をじっくり読んで理解し、万が一契約を解除しなければならなくなったときにはどういうことが起るのかを知ることが重要です。

契約解除事項として、まずはローン特約条項による契約の解除。

ローンを利用しての不動産購入の際に、予定していた期日までに金融機関の承認を得ることができなかった場合、買主は期日内に限って売買契約を解除することができます。

この場合は違約金の支払い義務は発生せず、手付金は返還されます。

しかし、買主に原因がある場合には解除の理由にはなりませんのでご注意を。

次に「手付放棄による解除」とは、何らかの事情があって不動産の売買を撤回したい場合、相手方が契約の履行(物件の引渡や所有権移転登記など)に着 手するまでの間であれば買主はすでに支払った手付金を放棄し、売主はもらった手付金の倍額を支払うことで契約を解除することができます。

違約金は発生しません。

契約の当事者の一方が契約違反をした場合には、一定の催告期間を設けた上で契約違反に伴う契約の解除をすることができます。

この場合には違反した側に違約金の支払い義務が発生します。

もうひとつ、危険負担に伴う契約解除とは、物件が引き渡し前に火事による焼失や地震などの天災により倒壊などをして引渡が不可能になった場合に契約の解除をすることができます。

この場合、違約金の支払い義務は発生せず、手付金は買主に返還されることになります。

契約違反に対する違約金などはただ単に「買います」「やめます」といった言葉を軽んじて売主も買主も振り回されることなく、契約の意味や重要性をきちんと捉えて売買に望むべきという考えもあります。

契約書に印鑑を押印するということの意味を契約前に今一度考えてみるのも大切かもしれません。

質問
重要事項説明書って何?
答え

不動産の売買や賃貸などの場合に契約書とは別に重要事項説明書という書類があります。

これは敷地に関する権利の種類、物件所在地、占有面積や共有持分などに関してのたくさんの項目が書いてあります。

契約書にも書いてあるものはありますが、契約書に書かなくてもいいけれど、重要事項説明書には書くようにという決まりの項目もあります。特に備考や 特記事項など、物件について周辺の建物や状況などの情報がいろいろとたくさん書かれていますので必ず目を通してから印鑑を押すようにしましょう。

重要事項説明書には対象不動産の所在、地番、地目などの不動産の表示、売主に関することが書いてある売主の表示、第三者が占有していることもあるので第三者の占有の有無や明け渡しについてのこと。

登記簿に記載された事項。

都市計画などについての法令に基づく制限の概要。

敷地と道路の関係、私道の負担。

ライフラインの整備状況、マンションの場合は区分所有に関する事項、売買代金や売買代金以外に授受される金銭などのお金に関する事項、契約の解除に関する事項、損害賠償額の予定、または違約金に関する事項。

手付金や預かり金の保全措置などなど大切なことが盛りだくさんに書かれています。

契約書のほうが重要視される傾向にありますが、本当は重要事項説明書の説明を受け、印鑑を押してその後に契約書を交わすようになっています。

契約書も重要事項説明書も、自分自身でしっかりと確認し、印鑑を押すようにしましょう。

そうでないと印鑑を押したということで「聞いていない」とはいうことができなくなりますよ。

質問
契約解除に伴う違約金ってどういうもの?
答え

契約書に記載されている違約金の項目にもよるので一概には言えませんが、だいたい10%から20%と記載しているものが多いようです。

20%支払うと明記されており、「違約金20%満額の請求」を訴えても裁判や弁護士をたてて争った場合、違約金の支払いは、第3者的に判断して原告側が契約違反によりどれくらい経済的な実質損害があったかがポイントになるでしょう。

経済的な実質損害が20%前後であれば20%を請求することができるでしょう。

もしも、20%に満たない軽微なものであるならば減額もありうるでしょう。

反対に20%を大きく上回るようであれば、20%を超える額の請求ができることもあります。

双方に原因があるとすれば過失相殺と扱われることもあります。

また、物件のキャンセルや、原価以下の処分で損害が出たりする場合もその部分は考慮されます。

損失も多くなく、売却等の手当てができるようであれば違約金を20%と満額の請求もすることが可能かもしれません。

しかし、実情は個別に話し合って妥協点を探り、解決することが多いようです。

しかし、相手方が減額、こちら側が満額といった形で協議がまとまらないときは裁判に持ち込むのが早期解決への近道となります。

その場合、加害者側と被害者側とで「言った、言わない」の意見の相違があったり、建築主と請負者との力関係でこうせざるを得なかった」というような主張をされることもあります。

そういった場合には事実がどうだということは司法の判断に委ねられます。

そのような場合に備えて早めに弁護士を立ててお互いの言い分をしっかりと主張し、納得のいく解決に努めることをお勧めします。

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