家づくりQ&A

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お客様より寄せられた質問をまとめました。

お金に関することについて

質問
転勤した場合の住宅ローン減税の適用
答え

住宅ローン減税を受けるための条件として、新築した後、6ヶ月以内に居住して、その年の年末、12月31日まで引き続き居住している事があります。

しかしながら、仕事の都合で転勤しなくてはならなくなった時はどうなるのでしょう?

 

この場合、本人が国内に単身赴任をして、引き続き、家族が居住しているなどの条件を満たせば住宅ローン控除の特例を、引き続き受けることができます。

 

しかし、家族全員で転居をすると居住していない期間については住宅ローン控除を受けることができなくなります。

その後、再居住した場合には、最初に申請をした時から10年間以内で、残った期間についてのみ、住宅ローン控除を受けることができます。

 

また住宅購入後、引渡前に転勤が決まった場合には、本人または本人の家族が住まなければ、住宅ローン控除の適用はできません。

 

そのような場合でも、引き渡し後6ヶ月以内に家族が居住する事ができ、尚且つ、本人の居住できない理由が転勤や病気、転地療養など避ける事のできない事情があると認められた場合、加えて海外転勤ではない事、居住できない理由が解消された後には本人、及び家族が同居の上で居住する事がはっきりしている事などが承認された時には控除が受けられるというケースがあります。

 

注意点として、承認された場合でも、転勤の前に所轄の税務署に届出書を提出するなど、所定の手続きが必要ですので確認しておきましょう。

 

さらに海外転勤の場合には、引き渡し時点で本人の住所が国内にない時には、住宅ローン控除の適用されません。

 

住宅ローン減税にはわかりにくい部分も多いですが、実際に転勤等の理由が発生した時には税務署や税理士に速やかに相談するのがいいでしょう。

質問
住宅ローン控除について
答え

住宅を取得する際、または中古住宅などの不動産物件を住宅ローンを借入して購入した場合、一定の条件を満たし年末のローンの残高によっては、所得税から一定の割合で控除が受けられます。
また、所得税から控除しきれない場合、その金額か課税総所得金額の5%相当額のどちらか、低いほうの金額を『住民税』から控除することができます。

 

この住宅ローン減税を受けるには確定申告が必要になります。

住宅ローン控除の期間は10年間あり、適用を受けるには下記の条件があります。

 

①住宅の取得日から6ヶ月以内に居住を開始すること

②適用を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること

③適用を受ける各年の年末まで引き続き居住していること

④償還期間が10年以上の住宅ローンであること

⑤建物の取得のためのローン、建物とともに取得する敷地のためのローンであること

⑥新築、または取得した住宅の登記簿上の床面積が50㎡以上あること

 

などがあります。

 

この条件を満たし、確定申告をきちんと手続きをすれば支払った所得税からの還付が受けられます。

 

手続きの方法:入居後最初の年に、住宅ローン借入金等特別控除額の計算書(税務署に用意されています)と確定申告書の「住宅借入金等特別控除」欄に必要事項を記入して必要書類を添付して確定申告をします。

 

必要書類:住民票の写し・家屋の登記事項証明書または請負契約書、売買契約書等、新築または取得年月日、請負代金や取得対価、家屋の床面積が50㎡以上である事が明記された書類、住宅ローンの年末残高証明書。

初年度にすることによって翌年からは自動的に年末調整からの控除が受けられます。
ただし、自営業者の場合は毎年確定申告をする必要があります。

 

さらに控除は、新築の住宅取得、中古住宅の購入以外に増改築の場合にも受けることができます。
その際には必要書類が異なりますが、同じく税務署に用意されていますので確認してみましょう。

質問
住宅ローン借入と生命保険の見直し
答え

住宅ローンの借入をする際には通常、団体信用生命保険(通称:団信)に加入することになります。

この団体信用生命保険に入っておけば、住宅ローンの借入者に万が一の事があったら住宅ローンの残額は団体信用生命保険で支払われ、完済ということになります。

つまり残された家族はずっとその家に住み続けることができるということです。

 

「万が一の場合、残された家族のために・・・。」と入っていた生命保険も団体信用生命保険に入ってからは保険金額や保証内容を見直すことができるのですということです。

 

「なぜ今の生命保険に入っているのか?」という質問に、

「知り合いに保険の外交をしている人がいて付き合いで。」

という人がよくいらっしゃいます。

言いなりになっていて、損をしている部分も多くあるのが実態なのです。

 

生命保険で受ける必要な補償としては住居費・生活費・教育費を考えて加入しますよね?ですが、住宅ローン借入し団体信用生命保険に加入すると、生命保険の補償から住居費を差し引いて考えることが可能になります。

 

(ただし、固定資産税やメンテナンス費用など必要な費用については考えておきましょう。)

 

したがって、団信に加入することで、今までの生命保険で、本当に必要な補償だけを残してプランの変更をすることができるので、保険料を少なく抑える事ができるという事なのです。

 

また、団信の保険金は万が一のときに備えて、住宅ローンの残債のみを返済するように考えられているので、保険料も安くなっています。

したがって、今入っている生命保険を見直して保険料が安くなると、家計における保険料を減らすことができるというわけなのです。

 

損をしない為にも、住宅ローンの借入後に今入っている生命保険を見直しをするいい機会ということです。

生命保険の組み方を変える時も、ファイナンシャルプランナーなどプロに相談して行うと、さらに無駄がなくなって良いと思われます。

質問
団体信用生命保険(団信)とは
答え

団体生命信用保険、通称「団信」とは住宅ローンの支払いの途中でローンの借入者が死亡または高度障害になったときに残された家族や本人に代わって支払われる生命保険で、住宅ローンの残高を一括で返済してくれる制度なのです。

つまり残された家族は住宅ローンを払えなくなって、新築したお家や中古住宅を手放さなくても良いということです。

 

団体信用生命保険は告知のみで加入する事ができますが、過去3ヶ月の治療、投薬や過去3年間の手術など、告知の内容によっては加入することができない場合もあります。

 

団体信用生命保険の特徴はローンの借入者本人に、万が一のことがあった場合にはローンの支払いがなくなるという所です。

一般の生命保険と大きく違うところは住宅ローンの残高に対してだけの保険金額となるので、住宅ローンの支払い義務がなくなりますが、家族の手元にお金は入りません。

 

通常、銀行などの民間機関の住宅ローンでは、この団体信用生命保険の加入が住宅ローンの借入融資の条件なので、加入しなければ融資を受ける事ができません。

この場合は団体信用生命保険の保険料を銀行が負担としている、または金利に組み込み混んでいます。

 

フラット35や財形住宅融資は団体信用生命保険への加入が任意になっている住宅ローンです。

既往症や団信の告知によって加入できない人でも、融資の承認があれば住宅ローンの借入をすることができるようになっています。

フラット35や財形住宅融資で団体信用生命保険に加入する場合の保険料は年払いで、通常は住宅ローンの残高が減っていくにしたがって、支払う保険料も安くなっていきます。

 

フラット35での住宅ローンの借入で夫婦連帯債務の収入合算でローンを組む場合には、夫婦ふたりで加入できる「夫婦連生団信(デュエット)」という制度もあります。

夫婦連帯団信に加入する場合は住宅ローンの借入と同時に加入することと、途中で脱退することはできますが、再加入することはできないという条件があります。。

 

また、保険金が支払われない場合もあります。

①事実と異なる告知をした、または事実を告げたことで契約解除がされた場合。
②資金受取日より一年以内の自殺・詐欺行為で契約者となっていた場合。
③戦争やその他の変乱による死亡。※規模によっては保険金の一部または全額が支払われることがあります。
④詐欺行為によって契約者の地位を得ていた場合。

 

高度障害になった場合で保険金が支払われないケースもあります。

①資金受取日前に受けた障害や病気が原因で高度障害になった場合
②戦争やその他の変乱による高度障害※規模によっては保険金の一部または全額が支払われることがあります。
③申込の告知欄に告知日現在、または過去の健康状態につき事実と違う告知をした、もしくは事実を告げたことで契約解除がされた場合
④契約者の故意で高度障害になっていた場合。

 

特に告知事項は、薬を飲んでいる場合など、自己判断で軽度の病気と思っている場合でも、ちゃんと告知をしないと後で問題になる事もあります。
また、金融機関によっては、ガン・脳卒中・心筋梗塞の三大疾病の特約や、生活習慣病、女性特有の病気などにも対応する団体信用生命保険を扱っているところもあります。

質問
火災保険について
答え

新築で家を建てた時には火災保険に加入をする事になります。

銀行などの金融機関からの融資を受ける際に、住宅ローンを払い終わるまでは火災保険の加入を条件にしている場合がほとんどです。

また、新築の建築中の火災に備えての火災保険の提案をしてくることもあります。

 

火災保険に加入する際のいくつかの注意点があります。

地震での被害の時の補償

家財は保険の対象になるのか

万が一の場合、どこまで補償してもらえるのか

火災にあった場合、実際に受け取れる保険金額はいくらか

その他にも注意点はいくつかあると思います。

 

加えて通常、火災保険で建物のみの契約では家財一式は補償されません。

一般的に家財保険の補償金額は、大人ひとりあたり500万円程度だそうです。

新築する際には火災保険のプランを家族構成にあわせて組みましょう。

 

さらに、大切な貴金属や骨董品など、30万円を超えるものについては「明記物件」となります。

100万円までは保険証券に明細を明記することで補償対象になります。

 

また、有価証券や印紙、切手なども火災保険の対象になります。

しかしながら、全額補償がされないなど、制限がある場合がありますので必ず確認をしておきましょう。

 

また通常の火災以外の盗難や水害、飛来物による破損など謂わば災害でも補償されるプランもあり、ご自身の必要に応じて特約も付けることができます。

逆に、近隣に河川が無く水害の可能性・危険性や土砂崩れなどの危険が無い平地に建てるなど、明らかな環境要因が分かる場合にはプランの見直しで無駄を無くすように検討しましょう。

 

火災保険の保険金額を設定する基準が、『再調達価格』と『時価』の2種類あります。

『再調達価格』とは、同等のものを新たに建築、購入するために必要な金額の事で、『時価』とは、先ほどの再調達価格から使用による損耗分を引いた金額の事です。

時価額を選択した場合には、年を経ると建物の価値が下がってしまい、保険による修理費用や同等のものを新たに建築・購入する費用が補償されないケースも有り得ます。

どちらかにするかは比較検討をすることが必要です。

 

保険期間は2年から36年まであり、長期一括で支払ったほうが、お得な割引がありますが、一括で支払う保険金額が数十万円から百万円を超えるケースにもなります。

しっかりと検討して必要な補償の見極めをしてください。

質問
地震保険について
答え

火災保険に入ってれば自宅を守るのに十分でしょうか?

意外と知られていないことですが地震が原因で火災が起きった場合には火災保険からの保険金は支払われません。

※火災費用保険金として火災保険金額の5%、上限を300万円は支払いの対象となります。

 

いつどこで大規模な地震が起こるかわからない島国日本です。

新築でお家を建てた場合には地震保険に入っておく必要があります。

地震保険では、地震・噴火・津波を原因とする損害の際に建物と家財が補償されます。

 

地震保険は任意で加入・不加入を決められます。

通常火災保険に入る際に地震保険加入の希望を聞かれるようになっています。

 

また地震保険は火災保険の本体と一緒でないと加入することができません。

そして地震保険の保険金額は火災保険の保険金額の30〜50%の範囲で設定できます。ただし建物に対しては5,000万円、家財に対しては1,000万円が上限とされています。

 

さらに地震保険の保険料は地層や過去の地震経緯の場所と、鉄筋・鉄骨・木造・モルタルなどの建物の構造によって変わってきます。

 

支払われる保険料は、全損では時価の100%を限度に給付、半損では時価の50%を限度に給付、一部損では時価の5%を限度に給付とされています。

 

阪神淡路、新潟中越そして東日本大震災と記憶に残るところですが地震は日本に住んでいる限りどこででいつ起るかまったくわかりません。

しかし『備えあれば憂いなし』と言うようにいつ起るかわからない災害に対しての万全の備えで危機管理を考えておきたいところですね。。

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