家づくりQ&A

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お客様より寄せられた質問をまとめました。

新築について

質問
木造住宅の耐震性能ってどうなの?
答え

耐震と聞いたときに何を思い浮かべますか?

地震によって家が倒壊しないように揺れを抑える「制震構造」、揺れの力を小さくしてしまう「免震構造」、揺れても壊れない構造にする「耐震構造」などの区別があります。

制震構造と免震構造は似ているようにも思われますが違いがあります。

制震構造の考え方は揺れを押さえるという考えの下で壁の中などに鉄骨などで造られた制震装置を取り付けます。

外から見ても何も変わりませんが地震が来たときにはこの壁ががっちりと揺れを防いでくれるという仕組みです。

免震構造の考え方は文字通り、揺れを免れる、地震のエネルギー(揺れ)を吸収して、建物に伝えないようにする装置が取り付けられた構造の家です。

家と基礎との間、土台の部分にボールベアリングや積層ゴムなどを取り付けて地震の揺れを逃がす免震装置を作っています。

この二つの構造には仕掛けや仕組みが必要となり、費用もかかります。

しかし、大手ハウスメーカーが開発して宣伝すると多少高くても皆さん取付を希望されるので不思議ですね。

では、耐震構造とは?

最近よく聞かれる直下率という言葉をご存知ですか?

一階の柱の位置と二階の柱の位置を合わせる。

一階の耐力壁と二階の耐力壁の位置を合わせる。

というのが直下率についての考え方です。

こうすることで地震による揺れを1.2階同じ方向に受け止め、建物に無理な力をかけないことによって損傷を防ぎます。

また、建物の構造躯体と筋交いなどの耐震に必要な部分を補強金物を利用してがっちりと固定させ、揺れによるズレも防ぐようになっています。

しかし、耐震構造については建物を揺れることに強い構造にしているので建物内部の家具などは転倒の危険があります。

タンスや食器棚、本棚などはきちんと固定をしましょう。

地震大国と言われる日本ではどこに住んでいても大きな地震に遭遇する確率は低くありません。

建てたばかりの家を地震によって失う人も少なくありません。

また、家屋の倒壊や家具の転倒による圧死の危険性。阪神淡路大震災時には火災による死者も多く出ました。

あれから16年。

そのときの教訓を生かして、地震で犠牲になる人をひとりでも減らすことのできるような家造りをする必要があると思います。

質問
フラット35のメリットは何?
答え

住宅ローンを組んで家造りをする場合、多くの方が期間を35年で計画しています。

その、35年の間、金利がずっと変わらないという商品が独立行政法人の住宅金融支援機構が取り扱っている「フラット35」です。

このフラット35には昨年とても大きな優遇措置がありました。

優良住宅取得支援制度に基づいて一定の基準を満たした住宅に対して当初10年もしくは20年間、金利を1%優遇するというものでした。

「フラット35S(20)」という商品です。

これによって優遇金利で住宅を建てることのできる人がマイホームの建築に動き始めました。

当初は昨年(平成22年)12月30日までの申込分となっていましたが9月の閣議決定で今年(平成23年)12月30日の申込分まで期間延長となりました。

試算例として借入額3,000万円借入期間35年、元利金等返済、ボーナス返済なし、融資金利2.31%の場合。通常のフラット35では総返済額約4,377万円。

フラット35Sでは約4,070万円。

フラット35S(20年金利引き下げタイプ)では約4,007万円。

フラット35Sの場合差額約307万円おトク。

フラット35S(20年金利引き下げタイプ)では370万円もおトクになります。

耐震性や省エネルギー性などに優れた住宅金融支援機構の基準を満たす住宅を取得される場合には20年間も1%の金利が優遇されてこのくらいの差額がトクになるというわけなのです。

金利は毎月変動しますが、今現在、超低金利の時代です。

加えてこの優遇措置。

マイホームを考えているけれど手が届かないと思っている方は是非一度相談してみてください。

マイホームが建つか建たないか、家族だけで話し合っていても本当のところはわかりません。

シミュレーションも必要だし、相談することも必要です。家族みんなが幸せになれる家造りをしてくださいね。

質問
電柱の移設ってどうするの?注意点は?
答え

建物の新築に伴う電柱の移設についてですが、敷地内、もしくは進入路などに電柱があり、建築後の生活その他に影響がある場合、電力会社に移設の請求をすることができます。

その場合に、自分の敷地内であっても隣地の方の承諾を求められることがありますが、基本的には隣地の方の同意を得られなくも自分の敷地内であれば移設することは可能だろうと思います。

逆に新しくできた数区画ほどの小さな分譲地ならば敷地内に設置をお願いされることもあるかもしれません。

このような場合、近隣への電力供給などの影響にも配慮した位置を電力会社が提示してくると思いますので差し支えのない範囲で協力をすればいいと思います。

近隣への同意が必要かどうかは土地の権利関係(前面道路に共有者がいて、持分があるのかないのかなど)にも左右されると思います。

自分の敷地内でも、境界に近く、隣家の出入りに支障のある場合には、考えることも必要でしょうがその辺は常識の範囲内で考えていただければよいでしょう。

設置者である電力会社は電力供給のために必要な電柱なので設置できなければ困る、しかし、近隣からの苦情が来るのも困るというところで「近隣の承諾 を求める」ことが多いのですが、権利関係のない人にはそのような承諾を求めて拒否された場合にはその拒否権がどこまで有効かを考えることも必要になりま す。

通常、権利のない方の拒否権を尊重する必要はないと思われますので、上手に話し合いをして、わだかまりのないように電柱の設置、移設をしたいものですね。

質問
日本の住宅の寿命は?
答え

諸外国に比べて日本の住宅は寿命が短いといわれています。

日本の住宅は30年ほどで建て替えをする人が多く、耐用年数は30年ほどだと思っている人も多いようですが実は違います。

木造住宅の場合、構造躯体(柱や屋根、小屋組など)は100年以上もつように作られています。

気候や風土の違いによって耐用年数に差が出ることは事実です。

構造躯体が100年以上もっても壁紙やフローリングなどは20年程度で接着剤の効果がなくなり、はがれ易くなります。

構造が丈夫なのに部材の一つ一つの耐用年数が長くはないので、定期的にリフォームをしなければならなくなります。

しかし、リフォームも大規模なものになると、新築と近い金額になってしまったりします。

そうすると、新しい家に住みたいということで建て替えを選択する人が日本人には多いのです。

欧米では中古の市場が活発で中古住宅を購入して、住みながらリフォームをします。

そうすることで、資産価値が高められるという考えです。

しかし、諸外国とは住宅の構造も材料も違うので同じように並べるわけにもいきません。

日本では台風や地震が多く、国土が狭いので、隣地との距離も短く、家事などで延焼する可能性もあります。

そのような環境の中でいわば使い捨てのような住宅建設を止めようと昨年から「長期優良住宅」の制度ができました。

「つくっては壊す」というフロー消費型の考えを改めて「いいものをつくって、きちんと手入れして、長く大切に使う」というストック型社会へという考えの下、100年もつ住宅の建築をしようという法律です。

建築するにあたり、使用部材などに諸条件もありますが、長期優良住宅仕様の住宅ならば税金や金利の優遇など受けられるものがあります。

これからはこのような考えが増えていくことは十分に考えられます。

これからは日本の住宅の耐用年数が長くなるであろうことは想像できるところです。

質問
吹き抜けの暖房効率ってどうなの?
答え

吹き抜けを設置したいという希望に対して「暖房効率」を気にする方が多くいます。

開放感が欲しいけれど、冬は寒いのでは?ということです。

確かに暖かい空気は高いところへ上がっていくので吹き抜けから二階へと逃げていきます。

リビングに吹き抜けがある場合、天井にシーリングファンを設置することをお勧めします。

温かい空気を風の力で循環させます。

吹き抜けのメリットとしては先に出た開放感、二階にある居室(子供部屋)との一体感、明るさ、などがあります。

デメリットとしては暖房効率の問題がいちばん大きなものでしょう。

それに吹き抜けの分、二階の床面積が減ってしまうので部屋数を多く取りたい方には向かないかもしれません。

吹き抜けの上部につけた窓からは明るい日差しが入ってきますが、冬は暖かくていいかもしれませんが、夏は暑くなってしまうので開閉のできるものにするといいでしょう。

吹き抜けだけでなく、リビング階段にも同じことが言えます。

暖房が階段を伝わって二階に逃げないようにロールスクリーンやのれんなどをかけるとの工夫をしましょう。

今の住宅は断熱性能も上がっているので吹き抜けからの熱損失よりも窓からの熱損失を考えたほうがいいかもしれません。

カーテンを厚くしたり、遮熱性能の高いLow-Eガラスを使用するなどして熱損失を抑えれば家中が暖かくなります。

ただ、暖房も程度の問題があり、暖めすぎはからだによくないので注意してください。

質問
オール電化ってどうですか?
答え

火を使わないから安心。

空気を汚さないからクリーン。

深夜電力でお湯を沸かせば電気代もおトクになる。

といった特徴を売りにしているオール電化ですが、そのための設備、特にエコキュートについてはまだ、歴史が浅く、耐用年数もはっきりとはわかっていません。

おおよそは10年~15年程度だと思われます。

今までのガスや電気温水器に比べるとランニングコストは安くなりますが、初期費用がかかるので元を取るまでに数年かかるといわれています。

月々の電気代については電力会社(大分なら九州電力)でシミュレーションをしてくれるので一度聞いてみるといいでしょう。

IHクッキングヒーターについても、最近はオールメタルタイプ(IH専用でなくてもどんなナベでも使える)も人気がありますが、3口の一口がラジエントヒーター(IHではなく、熱が出るタイプ)になっているものはなんでも炙ることができて便利です。

しかし、ラジエントヒーター消費電力が多いので気をつけてください。

それに熱を持つので使用した直後は触ることができません。

やけどに注意です。

最近は天板がシルバー色も人気がありますが、黒い天板のほうが汚れは目立ちません。

オール電化にすると、深夜電力の契約をお勧めします。

一番電気代のかかるお湯を料金の安い深夜電力を使って一日分沸かしておき、電気代を節約できるというものです。

しかし、昼間の電力は割高になるので、注意してください。

ガスもプロパンと都市ガスとで料金が違ってきます。ガスも捨てがたいという場合には比較検討もしてみてください。

質問
ウッドデッキが欲しい!
答え

ウッドデッキを希望する人の多くが部屋から続きで窓から外に向けて広く見える開放感を求めています。

ウッドデッキの素材には杉板が多く使われます。

他にもウリン剤やイペ材、などが使われます。

いずれも天然の木材なので屋外に設置することになるウッドデッキは雨風などで劣化します。

設置を決めたならメンテナンスも必要になることをお忘れなく。

ウリン材やイペ材を使うと、劣化しにくくはなりますが、高価な材料なので予算の問題が発生します。

杉板は経年変化が起りやすくなりますが、メンテナンスをすることで、長持ちさせることは可能になります。

しかし、別の問題として、どんな木材もヒビが入ったり反りや曲がりなどは発生します。

天然の木材を使っているということはどんな材料でもメンテナンスが必要になります。

具体的なメンテナンスの方法としては紙やすりやサンダーなどで表面を削る。

傷んだ部分は取替える。

防腐材の入った木材用の塗料を塗って仕上げる。

というようなことがあります。

疑木と呼ばれる樹脂製のものもありますが、高価なのと見た目の問題で好みが分かれます。

ウッドデッキの活用法として一緒に考えるべきなのが庭の活用法です。

BBQをしたいとかテーブルセットを置いてお茶をしたいとか明確な目的がなく、「とりあえず」ならば設置をしないことも選択肢のひとつです。

また、建物の完成後に設置をすることもできますので、必要になってから計画しても遅くはありません。

まずは、必要か不要かを考えてみましょう。

住宅と健康について

質問
建物以外でシックハウスに気をつけたいところは?
答え

シックハウス症候群を懸念して健康住宅を希望する方が増えています。

希望の通りに健康に配慮した家を建てたものの、なんだか体調が悪いと訴える方もいます。

それはなぜでしょうか。

様々な理由があると思いますが、考えられることを少し書いてみます。

家具、カーテンなど、家の外から持ち込んだものにVOCが含まれていることがあります。

せっかく健康に配慮した家を建てても外から持ち込んだ家具に使われている合板から出るVOCが室内で発散され、シックハウスの症状が出る人もいます。

カーテンなども同じです。

こういったものは気をつけていても知らず知らずのうちに室内に持ち込むことが多いようです。

最近は建材と同じようにF☆☆☆☆(フォースター)がついているものもありますのでよく見て購入することをお勧めします。

タバコや殺虫剤などのにおいも、気分が悪くなってしまう方がいます。

重症になり、化学物質過敏症を発症してしまうと、化粧品や花のにおいでさえ反応してしまいます。

そうなってしまうと日常生活に支障が出てしまうのでそうなる前に何らかの手を打つ必要があるでしょう。

建物の内壁に使う漆喰も混ざり物が多かったり、ニセモノだったりと本来の良さを発揮できない場合があります。

それでは健康住宅にはなりませんのでご注意ください。

質問
通常の家造りで建材に含まれている化学物質はどういうもの?
答え

新築住宅によく使われる建材その他から出るVOC(揮発性有機化合物)がもたらすシックハウス症候群などの健康被害は近年深刻な問題になっています。

VOCの代表的なものにはホルムアルデヒド(接着剤、防腐剤)、アセトアルデヒド、トルエン、キシレン、スチレン、エチルベンゼン、パラジククロロベンゼン(いずれも塗料や接着剤の溶剤)などがあります。

接着剤はあらゆる建材に使われています。

壁紙を貼るときだけでなく、合板などを貼り付けているのも接着剤です。

この接着剤からVOCが発散されて、人間の体に害を及ぼし、シックハウス症候群になると言われています。

シックハウス症候群が問題になってから、24時間換気システムというものができました。

家の中の空気を循環させて換気をし、シックハウス症候群に有効とされています。

しかし、それでもまだ、シックハウス症候群は存在します。

一度発症すると完治しにくいといわれています。

VOCは揮発性があるので、換気も有効ですが、年を経るごとに発散する量も少なくなります。

新築直後が一番VOCの害を受け易いということになるわけです。

入居後は換気をしっかりとすることをお勧めします。

しかし、防犯上の理由などで換気がしにくい場合は、キッチンやお風呂、トイレの換気扇を手動にしてまわすと換気ができます。

シックハウス症候群が気になるならばVOCを含まない建材を使った家造りの方法もありますのでご心配なく。

質問
新築の家特有の鼻につく嫌なにおい。あれは?
答え

住宅の空気環境については基準があります。

WHO(世界保健機構)では室内に放出されるホルムアルデヒド量の基準限界を0.08ppmとしています。

日本もこの基準にしたがって取り組みをしています。

具体的にはホルムアルデヒド対策として「放出量の少ない建材への切り替え(いわゆるF☆☆☆☆製品の使用など)が多く、他には24時間換気システムの義務付けなどがあります。

他には、住宅建材に含まれるホルムアルデヒド以外のトルエン、キシレン、エチルベンゼン及びスチレンなどの放散速度基準値が示されました。

基準を満たす住宅建材を使っていれば、シックハウス症候群には対応できる家ということにはなっています。

しかし、対象にならないそのほかの化学物質については、規制がありません。

また、住宅の気密性能が上がったことにより、室内の化学物質が、滞留する傾向にあり、このようなことがシックハウス症候群を発症する原因となっているといわれています。

アレルギーの原因になるものとしては壁の中や壁紙の内側に結露を原因として発生するカビや、ダニの死骸やフンなども上げられています。

このようなものが発生させないための施工や換気も必要です。

質問
よく聞く「24時間換気」って?
答え

24時間換気は建材に含まれているホルムアルデヒドなどの化学物質による健康被害の問題に端を発したもので、シックハウス症候群の増加に伴って2003年に建築基準法の改正で施行されました。これにより、シックハウス対策としても有効だといわれています。

これには3つの換気方法があります。

第一種換気方式は給気、排気ともに機械で行われるものでもっとも確実な給気、排気が可能だといわれています。

しかし、機械を使うので電気代などのランニングコストがかかるのがデメリットになっています。

第二種換気方式は給気を機械で排気を自然にという方法で給気を強制的にすることで室内の気圧が高まり、排気は自然に任せることができるという仕組みです。

メリットとしては第一種換気に比べて電気代などのランニングコストが少なくて済むということがいえますが、デメリットとして建物の気密によって室内の湿気が排気されにく居事があり、壁体内結露などの原因となる場合があります。

第三種換気システムは給気を自然に任せ、排気を機械で行います。

排気を強制的にすることによって第二種に比べて壁体内結露の発生を防ぐことができます。

電気代などのランニングコストについて一番コストのかからない換気の方法です。

各居室に給気口を設置する必要がありますが、最近は窓サッシの枠に給気口をつけたものが発売され、今までのように壁に穴を開けたり室内に給気口が見えたりすることなく設置ができるようにもなってきました。

高気密工断熱住宅では需要の高い換気方法です。

しかし、本当の意味でシックハウス症候群に配慮するならば24時間換気程度の換気量では対処不可能だという説もあります・・・。

住宅の設備について

質問
適切な採光の取り方とは?
答え

現在の住まいが暗いとか、日当たりが悪いという悩みを持ち、家を建てるなら明るい家にしたいというご希望がよくあります。

敷地の関係上隣家が近かったり、大通りに面していて外から室内が見えてしまうような場合、カーテンを開けることができなくなったり、大きな窓をつけることができなかったりして、なかなか、採光がとりにくいこともあります。

せっかく南面道路の土地を買っても、そのような理由で憧れの南面全解放の窓を取り付けられなかった、なんていう話も聞きます。

しかし窓のとり方を工夫すれば明るい家を造ることができます。

たとえば吹抜けをつくり、上部に窓をつける。

この場合、開閉のできないFIX窓を利用することもありますが、換気や採風のことを考えるとオペレーター(遠隔装置)のついたジャロジーやオーニング窓もおすすめです。

また、先に隣家が建っている土地での注文住宅の建築は窓の位置を合わせないようにしてずらせばお互いに気にならずに生活することができます。

また、西側の窓は細いスリット形のたてすべり窓にしたり、低い位置に取り付けて地窓にしたりすることで日光の入り方を調整することができます。

西からの日差しは日照時間が長くなるので気温が上がったり、日焼けをしたりと嫌われがちですが、上手に取り入れることで明るい居室造りの役に立ちます。

また、トップライト(天窓)は通常の窓に比べて3倍近くの採光を得られるといわれています。

しかし、真夏には日差しが入りすぎて暑くなりすぎることもあります。

寝室の採光には高窓にして横スリットのすべり出し窓を取り付けると外からの視線が気になることもなく、プライバシーも守られて、明るさも確保できます。

日当たりと採光は違います。

日当たりはよすぎると逆に居心地を悪くすることもあります。

住み心地も考えながら家造りができるといいですね。

質問
新築時の電気配線、コンセントはどうすればいい?
答え

新築をする際、どの部屋にいくつどんなコンセントをつけるのかなど、電気配線図を作成して打合せをします。

コンセントにはいろいろな種類があります。

エアコンのコンセントは容量の大きい200Vのものにしておいて、単独コンセントを部屋の隅か天井などの目に付きにくいところに取り付けます。

テレビやパソコンのコンセントはアンテナ配線やLAN配線のほかに差込口が4口あると便利です。

特にパソコンは周辺機器の数によって足りなくなり、たこ足配線になってしまうところも珍しくないようです。

パソコンは主回線と副回線を引く場合や、無線LANにする場合などでどこに差込口を持ってくるのかが変わってきます。

将来は子供部屋にも引きたいが今は要らないというときには空配管をしておくとするといいでしょう。

電子レンジと炊飯器は同じ線のコンセントから取ると容量がオーバーすることもありますし、場合によってはブレーカーが落ちてしまうことも考えられます。

それを避けるためには電気の容量がかかるもの、炊飯器、電子レンジ、洗濯機などは各々別々のコンセントを使用するようにしましょう。

また、冷蔵庫や洗濯機のように、水を扱う電化製品には感電防止のためにアース付きのコンセントにすると安心です。

コンセントの数ですが、多ければいいというものでもありません。

場所によっては家具で隠れてしまってせっかく付けたのに利用ができないなどということもありますし、たくさん取り付けても使用するところは案外いつも同じところだったりします。

1部屋1~2箇所、オプションとなって追加料金が発生する場合には金額もしっかりチェックして本当に必要かどうかを見極めましょう。

また、取り付けの位置についても、足元にするのが一般的によく見られますが、床から80㎝~100㎝位のところに取り付けて掃除機などのコンセントを抜き差しするのに腰やひざを曲げなくてもいいくらいの高さに取り付けることも可能ですし便利です。

冷蔵庫専用のコンセントは高い位置に付けるとほこりによる火災の予防にもなります。

コンセントの数や位置は最初に確認をしておかないと後で変更になってもなかなかきれいに収まりません。

建てた後にここにもあると便利だった、と思う事も少なくありません。

目的を考えつつ、無駄のないような配線、配置ができるように打合せをしっかりしてください。

質問
スイッチの種類がいっぱいあって、よく分からない!
答え

電気のスイッチにも種類があります。

ONとOFFだけの一般的なものが一番多く付くでしょうが、階段の上下につける3路と呼ばれるスイッチは上でも下でもONとOFFができるので、ほとんどの階段に取り付けられています。

他にこの3路をつかうと便利なのが玄関です。

ある程度の広さのある玄関なら、ドアを開けてすぐにひとつと玄関ホールにひとつ取り付けておけば暗い家に帰ってもすぐに電気がつけられるし、暗くなってから出かけるときにもドアを閉める直前まで電気をつけておくことができます。

また、最近では人間の姿を察知してスイッチが入る人感センサーというものがついている照明器具もあります。

これは玄関や勝手口等に取り付けると家族の出入りにも使えますが、外からの侵入者に対しても効果があるので防犯面でも有効です。

外部に取り付けることのできる防水タイプのスイッチもあります。

センサーにすると猫や散歩の人にも反応することがあるので、気になる方にはこのスイッチもお勧めです。

リビングの明かりには調光機能の付いたスイッチを使うと室内の明るさを調整することができます。

子供たちが勉強するときは明るく、映画鑑賞をするときは暗く、など、ひとつの照明で使い分けをすることができるので便利です。

廊下につける足元灯にもセンサーが付いていて人が通ったときだけ電気がつくものがあります。

つけっぱなしでなく、夜中のトイレのときなど足元に電気がつくことで危険も回避し、まぶしくもない、というスグレモノです。

洗面台や、台所の換気ファンに最初から装備されている照明は天井に照明が付いているとなかなかつけることがないかもしれませんが、ちょっとしたときに使うことができるのと、スポット的に明るくなるのでとても使いやすい照明です。

天井裏などに照明をつける場合、出入り口を閉じてしまうと中の電気がついているのか消えているのかがわからなくなってしまいます。

そんな時にはスイッチが切れているときは赤く、入っているときは青く点灯するものがあります。

暗い中でスイッチが光るようになっているものもあります。

以前のスイッチは手探りで探すことが多かったのですが、今では光で教えてくれたり、センサーが付いていたりするスイッチがたくさん開発されています。

新築のお家を快適にするためにこのような便利アイテムの採用も考えてみてはいかがでしょうか。

質問
命を守る住宅設備って?
答え

ヒートショック現象というのは急激な温度の変化によって影響されるからだへのダメージのこと。

たとえば冬の寒い時期、お風呂に入って暖まろうと考えますね。

その時に、浴室にはお湯があり、ゆげがたっていれば暖かそうに感じます。

しかし、本当は、まず脱衣所で服を脱いだときに温度差がからだに影響します。

その後、浴室でかけ湯をすると、からだには暖かく感じますが、そこにも急激な温度変化があります。

そして、浴槽にたまったお湯につかると確かに暖かいのですが、やはりからだには急激な温度変化があり、それは血圧の急激な変化につながります。

そこから脳卒中や心筋梗塞などの血管障害を起こしてしまうことが少なくありません。

冬の入浴中に発作が起きて倒れる人が多いのはそのせいだと考えられます。

一説によれば交通事故で亡くなる人よりもヒートショックで亡くなる人のほうが2倍近くいるとも言われています。

最近では浴室に暖房乾燥機能のついた換気扇を取り付ける人も増えています。

また、新築時に脱衣所にも暖房機を取り付ける人もいます。

埋め込み式でなくても小さめのファンヒーターなどを設置するといいでしょう。

置き場所を考えて火災にならないように注意してくださいね。

お風呂に入るとからだが温まるので温度設定は高めにすることをお勧めします。

見落とされがちなのはトイレ。

狭い空間ではありますが、寒冷地などで全館暖房をしている建物でなければ暖房を入れてから入る人はあまりいないでしょう。

寒いトイレで下半身が寒さにさらされるとやはりヒートショック現象が起きやすくなります。

暖房便座や小さなセラミックヒーターなどを採用したり、窓ガラスに厚手のカーテンをつけたりして冷気が入るのを防いだりという工夫をしましょう。

ヒートショック現象は65歳以上の高齢者や高血圧、糖尿病、心臓疾患、肥満傾向にある人などが起こしやすいといわれています。

そういった点では高齢者のいる家庭ではバリアフリー工事の一環として浴室や洗面室に暖房機を入れるリフォーム工事も必要と考えることもできます。

ちょっとした工夫でも大事を防ぐことができます。プロのアドバイスを受けることもできるので一度相談してみてはいかがでしょうか?

質問
間接照明ってどういうもの?
答え

光を壁や天井などに照射させて、反射の明るさを利用している照明のこと。

直接光が当たらないのでまぶしさを抑えて、穏やかで落ち着いた雰囲気を出すことができます。

明るさという点については直接照明のように明るくはありませんが、間接照明にすることで癒しの空間を作ることができます。

また、以前から日本人は明るい空間が好きなので照明も明るいものをつかうとよく言われていますが、最近ではこの間接照明やダウンライトのような控えめな光でも十分に照度が取れることやおしゃれな演出を望む人も増えてだんだんと人気が出てきています。

たれ壁の裏側に普通の蛍光灯を取り付けるだけでおしゃれな雰囲気を出すことも可能です。

蛍光灯や電球には色があります。

赤っぽい色味の昼光色、青白い蛍光色、黄色っぽい電球色があります。

お好みの色があると思いますが部屋の中にいろいろな色の電球があると落ち着かなくなるので部屋単位で電球の色はそろえましょう。

また、間接照明できれいな演出をする部分と、直接照明で機能的につかう部分を主照明と補助照明に分けて使い分けることもできます。

そうすることでひとつの部屋の使い道がぐんと広がったりします。

また、お子さんが起きているときや宿題をしているときと、みんなが寝静まってから静かに映画鑑賞をする時とで照明の使い分けをするなど、より機能的な使い方もできると思います。

照明には好みがありますが、明るすぎると目が疲れるし、暗すぎても目を悪くしてしまいます。

適度な照度できれいに演出されたお部屋で過ごすのも住まいを考える上では重要だと思います。

質問
照明器具にはどういうものがありますか?
答え

天井からぶら下げるペンダントライト、天井に取り付けるシーリングライト、壁に取り付けるブラケットライト、天井に埋め込むダウンライト、ひとつのところを集中的に照らすスポットライト、床や卓上に置くスタンドライトなどがあります。

ペンダントライトの特徴としては和室やダイニングなどで全体を照らすのに適しています。

シーリングライトはペンダントライトに比べると、天井に直付けするため、天井が高く感じられます。

リビングなどに多く使われています。

ダウンライトは天井に埋め込むのですが、照らす方向を調節して間接照明に似た演出をすることもできます。

同じことがブラケットライトにも言えます。

ブラケットライトは大きさや形を好みのものが選べます。

間接照明のようにも使うことができるのでお気に入りの空間を演出するのもいいでしょう。

シャンデリアは長さがあるものが多いのである程度天井の高い部屋や吹き抜けなどに利用するといいでしょう。

照明は図面の段階で配線や数の打合せをきちんとしておく必要があります。

建築後に増やそうと思ってもなかなかうまく治まらないからです。

「子供部屋は明るく」「リビングは落ち着いた感じで」「廊下は間接照明で」などといった希望や要望を先に伝えて照明プランニングをしてもらうことをおすすめします。

明るさだけを追求するのではなくおしゃれな演出や落ち着いた雰囲気を希望してみると想像のつかなかった空間が出来上がって、「わが家の自慢」が増えるかもしれませんよ。

土地について

質問
土地選びのときによく聞く「農地転用」って?
答え

家を建てるために両親や祖父母から、自分の所有する土地の提供を受ける場合があります。

その時に問題になるのが「地目」です。

市街化区域内の「宅地」であれば問題なくそのまま家を建てることができますし、雑種地などの場合にも地目変更登記をすれば問題なく家を建てることができます。

しかし、問題になるのは地目が「田、畑」になっている農地に住宅を建てる場合です。

農地を宅地に帰る農地転用という手続きが必要になります。

農地は農地法という法律で守られています。

農地法は『「耕作者の地位の安定」と「国内の農業生産の増大」を図り,もって「国民に対する食料の安定供給の確保に資する」ことを目的とする』とされ、昭和27年に施行されました。

つまりは農家の地位と国内の農業生産を守ることは国民のためにも重要であるという考えからのものであるといえます。

そして「農地とは耕作の目的に供される土地(農地法第一章 第二条)」とされています。

国民の大切な食料を作るための田畑をつぶして宅地にしてしまうことが勝手にできてしまうと大切な農地がなくなってしまうことにもなりかねないので農地転用というきまりをつくり、農地を宅地にする場合には許可を得なければならないということになっています。

所有者の権利移動を伴う売買や贈与(5条申請)もですが、自己所有の農地に自宅や賃貸住宅を建築したりする場合(4条申請)などにも許可申請が必要になります。

気をつけなければならないことは土地の売買のときに、予約の段階ではまだ農地転用が済んでいなくても売買の予約をすることができます。

なので手に入れた土地情報に「農地法5条申請要」などと書かれている場合は、農地転用をしていない土地であることがわかります。

しかし、本契約時には許可がないと土地を手に入れても建物を建てられないかもしれないという事態に陥るかもしれません。

届出先は農業委員会がほとんどですが、市街化調整区域の場合などはそもそも家を建てることのできないこともありますので注意が必要です。

農地法についてはほかにも様々な制限がある場合があります。

調査をしてから売買の申込をすることをお勧めします。

質問
市街化調整区域の土地を購入するにあたっての注意点は?
答え

住宅建築用に市街化調整区域の土地を購入する場合には注意しなければならない点がいくつかあります。

そもそも、市街化区域が市街化を図るべき区域とされるのに対して市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域とされています。

からもわかるように市街化調整区域の土地は診療所や公民館など一定の建築物を除いては建築するために許可が必要となります。

また、農林漁業を営む人の住宅や市街化調整区域になる前から住んでいた人、10年以上住んでいた人の建替えなどの場合は建築の許可を得ることができますが、細かな条件がつくこともあります。

許可の下りている土地を購入する場合でも、名義変更後に許可申請が下りて、そこではじめて建築ができるといったこともあり、時間的にも資金的にも注意をする必要があります。

そのため、代金の支払い時期を許可が下りてからという契約にすることも多くみられます。

一番重要なのは以上のような住宅が建築できるという許可が下りているのかどうかということです。

許可が下りていないと住宅ローンの借入もできません。

また、建築の許可が下りていても市街化調整区域の土地ということで融資を受けられなかったり、減額をされたり、担保評価が低く見られたりすることもあります。

市街化調整区域内でも、20㌶以上の開発行為で開発審査会から計画的な市街化を図る上で支障がないと認められた場合には許可されることがあります。

市街化調整区域内での宅地分譲や建売分譲が絶対にできないということではないのです。

しかし、許可の内容によっては売却が困難だったりすることもありますのでご注意ください。

また、媒介業者が詳細を知らずに情報だけを持ってくる場合もあります。

市街化調整区域内の土地を買おうとする場合は、金額的にも安くて魅力を感じるかも知れませんが本当に許可が下りる土地かどうかなど、購入後に建物を建てることが可能かどうかは役所へ行って自分で確認することも大切です。

質問
南面道路付けの土地って何?
答え

南道路の土地は人気がありますがやはり日当たりがいいというのが一番の理由でしょうか。

しかし、南側に道路があると高低差があまりない場合には南に面した居室は道路を通る人の視線が気になるので目隠しの設置が必要になることもあります。

また、庭や物干しも見えてしまうので、気になる人もいるかもしれません。

一般に南道路の土地だと日当たりがいいと思われがちですが、道路の反対側が山や傾斜地だったりすると日が当たらなくなる時間は早くなります。

日当たりだけを考えるならプランでカバーできる部分も多くあります。

二階にリビングを設置する。

往来の視線を気にすることもなく、リビングを明るくすることができます。

トップライトや天井近くの高い位置に取り付けた窓で彩光をとる。

これは位置に注意しないと真夏は日光が入りすぎて暑くなり、遮光の必要が出てくるかもれませんが光を取り入れるにはとても有効な方法です。

また、狭小地ならば、コの字型のコートハウスにするという方法もあります。

コストの面ではアップしてしまいますが、快適な空間ができると思います。

他には南道路だと北側に配置することの多い水まわりに関しての給排水の配管が長くなるということになり、その分のコストが高くなるという可能性があります。

日光の差し込む角度は季節によって変わってきますが、それをうまく利用して建物の配置をすると日照もとりやすく快適な居室を作ることができます。

窓の大きさや位置を考えたプラン作りは住み易い家造りにつながると考えることができるでしょう。

質問
土地の選び方のポイントを教えて!
答え

人気のある南道路の土地。

土地を探す条件として、まず、南道路の土地をあげる人もいますが、なかなか「南向きのいい土地」が見つからないといって決まらない人もいるようです。

実際のところは、なかなかいい条件の土地が流通に乗らないということもあります。

どうしてかというと、いい土地はいち早く不動産業者がおさえてしまって、建売住宅を建てたり、建築条件付にして販売したりします。

そのほうが利益がたくさん出るからです。

そんな状況の中、やっと出てきた南側道路の土地を見に行ってもあまり気乗りがせずにまた次の土地を探そうとする人も少なくありません。が、しかし、土地は探し始めるとなかなか先に進めません。

「もっといい土地が見つかるのでは」と考えるようになり、家造りのタイミングを逃してしまうことにもなりかねません。

土地は探すのではなく選ぶことが重要です。

一番大切なポイントは何なのかを家族できちんと話し合って決めておきましょう。

「価格」なのか「立地」なのか「広さ」なのか・・・。

ここにこだわりたいというポイントがみつかれば、土地を選ぶのもそんなに難しいことではなくなります。

また用途地域によって建ぺい率と容積率が変わってきますので買おうとしている土地はどんな用途地域でどのくらいの大きさの家が建てられるのかをしっかりと確認することも必要です。

先にも書きましたが、お買い得だと思われる土地は業者が抑えてしまうことがほとんどです。

そう考えると、不動産業者と仲良くなってお得な土地情報をいち早くするという手もあります。

それには「不動産業者に毎週足を運ぶ」などの努力が必要になりますが・・・。

夢のマイホームのためにがんばってみるのもいいかもしれません。

いずれにしても「住めば都」というようにどこに決めても暮らし易い家を建てて、家族の笑顔が大切にできたらいいとは思いませんか?

質問
隣家との距離の決まりってあるの?
答え

民法234条の規定ではプライバシー保護の観点から隣地境界線から50cmはなして建物を建築しなければならないことになっています。

しかし、隣家の了承を得ればその限りではありません。

バルコニーの外壁から民法と同じ規定の50cmを確保するように指導する特定行政庁もありますので、確認が必要です。

プライバシー保護という点では目隠しを設置するように指導されることもあります。

また、基礎部分を隣地境界線から50cm離したときにバルコニーの出幅がそれ以上だと越境してしまうことになりますので向きや出幅にも注意してください。

隣地からの距離については土地の形状にもよりますが、いくら隣家の了解を得たからと言っても、あまり接近しすぎると、リビングの窓と隣家のトイレの窓の位置が合ってしまったり浴室の窓が近すぎたりしたときに気まずくなったりということも起り得ますので注意が必要です。

もしも、あまりに接近して建てることになった時には隣家の方から承諾書などを一筆書いてもらうと後々になってトラブルの回避に役立ちます。

ですが外には給湯器などを置くスペースも必要になりますし、非常時の避難経路なども考慮すると、土地の面積や形状にもよりますが、隣地境界線からは50cmから1mくらいの距離は確保したいところです。

契約について

質問
「ローン特約に伴う契約解除」って何?
答え

住宅ローンの借入先が決定する前に土地や建物の契約をする場合に、「もしも、住宅ローンの承認が下りなかったらこの契約は白紙撤回(なかったこと)にします」という特約をローンの白紙解除といい、契約書の特約欄に記入することがあります。

これは、売ります・買いますという売買契約の意思表示にしたがって売買を進めようとするときに、現金ではなく、住宅ローンを利用するとなると、ローンの承認が必要になりますが、先行して契約をすることもままあります。

実際には住宅ローンの承認が下りなければ、売買することができなくなりますので、そのような特約をつけて、契約の解除に備えるわけです。これを停止条件といいます。

本来、そのような特別な事情が何もなく、契約を解除しようとするとなると、買主側は手付放棄で契約解除、売主側は手付倍返しで契約解除をしなくてはなりません。

しかし、このローン白紙解除が適用されると、手付金は戻ってきます。

「ローンが承認されなかったのだから仕方がないね」とみなされるわけです。

ただし、この特約はローンの承認が下りなかった場合になるので、「ローンが承認されるために」買主も最善を尽くさなければなりません。「他に安くて いい物件が出たから断る口実にこのローン白紙解約を利用しよう」なんて考えで、故意にローンの不承認を画策した場合にはこの停止条件は適用されません。

したがって、この契約は有効となり、この物件を購入しなければ契約は破棄となり、手付金は戻ってこないということになります。

そして契約書の特約の欄にその旨が書いてあることも確かめてください。

そのことが書いていないと口約束では証拠がなく、手付金が返還されなくなる可能性があります。

また、手付金が戻ってこない場合についてはしっかりと説明を受け、納得してから契約書に押印するようにしましょう。

質問
個人間の不動産取引で注意する点とは?
答え

不動産業は売主、買主の間に立って仲介をし、手数料を得て利益としています。

が売主となる物件もありますし、会社にもよりますが、仲介手数料の収入は不動産業の売上の多くの部分を占めていると言ってもいいでしょう。

手数料の金額は宅地建物取引業法で上限が定められています。

たとえば400万円以上の物件の場合だと3%+6万円・消費税別(速算式による)までとなります。

1000万円の物件を売買した場合36万円(税別)となります。

この仲介手数料は売主、買主双方からもらうことができます。

個人間で話がまとまった場合、この仲介手数料を払わなくてもいいように仲介業者を立てない場合があります。

この時に、住宅ローンを使わなければ問題はないかもしれませんが、住宅ローン利用の場合には契約書や重要事項説明書など不動産業者が作成する書類が必要だという金融機関がほとんどです。

その場合には問い合わせをして、仲介手数料の減額交渉をしてみることをお勧めします。

実際に売主買主が揃っていれば、探す手間は必要ないので事務的な作業のみをお願いするような形になります。

なので手数料の減額交渉は十分に可能だと思われます。

また、不動産の取引にあたっては所有権の移転登記等、登記も絡んできますので実際には司法書士や、場合によっては土地家屋調査士にも依頼をする事務が出てくるでしょう。

報酬や手数料がかかりますが、安全な不動産取引をするなら、プロの手を借りるのが一番です。

登記簿謄本の取得費など実際にかかる実費と仲介手数料のように減額交渉可能な経費があります。

上手に交渉をして、手数料を減額し、きちんとした契約書や重要事項説明書などを作成してもらい、安全な不動産取引ができるようにしましょう。

質問
不動産売買でもクーリングオフってできるの?
答え

クーリングオフという言葉を聞いたことがあると思います。

自宅への訪問や長時間の勧誘により、自らの意思がはっきりしないままに契約の申込をした場合には一定期間、説明不要で違約金を支払うこともなく無条件に申込みの撤回または契約を解除という制度です。

クーリングオフができる期間は商品や販売方法によって異なりますが、ここでは不動産売買におけるクーリングオフについてのお話をしたいと思います。

不動産売買の場合、クーリングオフが認められるのは売主が不動産業者で、申込みもしくは契約をした場所がその不動産業者の事務所以外の場所のときに限定されます。

買主は売主の業者からクーリングオフの適用が受けられるという旨を書面で告げられた日から8日以内に内容証明郵便などで通知をすることがクーリングオフの適用条件となります。

電話など口頭での申し入れではクーリングオフの意思が認められません。

必ず書面にしてください。

ここにある「事務所以外の場所」とは・テント張りの案内所・喫茶店・取引銀行の店舗内・知人宅 などとなっています。

テント張りでなく10区画以上の一団の団地または10戸以上の一団の建物の分譲及び分譲の代理また場媒介を目的として設置されている案内所での申込や契約は事務所と同じ扱いになり、クーリングオフの適用はありません。

また、買主が申し出た場合の自宅や勤務先などもクーリングオフの適用はありません。

事務所や買主が申し出た場合の自宅などは契約の意思がはっきりあったとみなされるのです。

他にもクーリングオフができる場合とできない場合がありますがわからないことは業者にきちんと説明を求めるのがいいでしょう。

契約には責任が伴います。印鑑を押す前に今一度、本当にこれでいいのか考えてみる時間も必要かもしれません。

質問
売買契約書を交わした後の契約解除の注意点は?
答え

不動産の売買時に交わす「売買契約書」。

土地や建売、中古住宅などの売買に使用します。

ローンの承認前などに契約書を取り交わす場合など、契約書の中にある文章で契約の解除事項を書き記すことがあります。

後のトラブルを防ぐためにも契約書の中に書いてある「契約の解除に関する事項」はローンの審査が通らなかった場合や、引渡までの間に何かの理由で契約を解除しなければならなくなったときの規定を書いています。

どのような場合にどのような措置がとられるのか、契約前に契約書をじっくり読んで理解し、万が一契約を解除しなければならなくなったときにはどういうことが起るのかを知ることが重要です。

契約解除事項として、まずはローン特約条項による契約の解除。

ローンを利用しての不動産購入の際に、予定していた期日までに金融機関の承認を得ることができなかった場合、買主は期日内に限って売買契約を解除することができます。

この場合は違約金の支払い義務は発生せず、手付金は返還されます。

しかし、買主に原因がある場合には解除の理由にはなりませんのでご注意を。

次に「手付放棄による解除」とは、何らかの事情があって不動産の売買を撤回したい場合、相手方が契約の履行(物件の引渡や所有権移転登記など)に着 手するまでの間であれば買主はすでに支払った手付金を放棄し、売主はもらった手付金の倍額を支払うことで契約を解除することができます。

違約金は発生しません。

契約の当事者の一方が契約違反をした場合には、一定の催告期間を設けた上で契約違反に伴う契約の解除をすることができます。

この場合には違反した側に違約金の支払い義務が発生します。

もうひとつ、危険負担に伴う契約解除とは、物件が引き渡し前に火事による焼失や地震などの天災により倒壊などをして引渡が不可能になった場合に契約の解除をすることができます。

この場合、違約金の支払い義務は発生せず、手付金は買主に返還されることになります。

契約違反に対する違約金などはただ単に「買います」「やめます」といった言葉を軽んじて売主も買主も振り回されることなく、契約の意味や重要性をきちんと捉えて売買に望むべきという考えもあります。

契約書に印鑑を押印するということの意味を契約前に今一度考えてみるのも大切かもしれません。

質問
重要事項説明書って何?
答え

不動産の売買や賃貸などの場合に契約書とは別に重要事項説明書という書類があります。

これは敷地に関する権利の種類、物件所在地、占有面積や共有持分などに関してのたくさんの項目が書いてあります。

契約書にも書いてあるものはありますが、契約書に書かなくてもいいけれど、重要事項説明書には書くようにという決まりの項目もあります。特に備考や 特記事項など、物件について周辺の建物や状況などの情報がいろいろとたくさん書かれていますので必ず目を通してから印鑑を押すようにしましょう。

重要事項説明書には対象不動産の所在、地番、地目などの不動産の表示、売主に関することが書いてある売主の表示、第三者が占有していることもあるので第三者の占有の有無や明け渡しについてのこと。

登記簿に記載された事項。

都市計画などについての法令に基づく制限の概要。

敷地と道路の関係、私道の負担。

ライフラインの整備状況、マンションの場合は区分所有に関する事項、売買代金や売買代金以外に授受される金銭などのお金に関する事項、契約の解除に関する事項、損害賠償額の予定、または違約金に関する事項。

手付金や預かり金の保全措置などなど大切なことが盛りだくさんに書かれています。

契約書のほうが重要視される傾向にありますが、本当は重要事項説明書の説明を受け、印鑑を押してその後に契約書を交わすようになっています。

契約書も重要事項説明書も、自分自身でしっかりと確認し、印鑑を押すようにしましょう。

そうでないと印鑑を押したということで「聞いていない」とはいうことができなくなりますよ。

質問
契約解除に伴う違約金ってどういうもの?
答え

契約書に記載されている違約金の項目にもよるので一概には言えませんが、だいたい10%から20%と記載しているものが多いようです。

20%支払うと明記されており、「違約金20%満額の請求」を訴えても裁判や弁護士をたてて争った場合、違約金の支払いは、第3者的に判断して原告側が契約違反によりどれくらい経済的な実質損害があったかがポイントになるでしょう。

経済的な実質損害が20%前後であれば20%を請求することができるでしょう。

もしも、20%に満たない軽微なものであるならば減額もありうるでしょう。

反対に20%を大きく上回るようであれば、20%を超える額の請求ができることもあります。

双方に原因があるとすれば過失相殺と扱われることもあります。

また、物件のキャンセルや、原価以下の処分で損害が出たりする場合もその部分は考慮されます。

損失も多くなく、売却等の手当てができるようであれば違約金を20%と満額の請求もすることが可能かもしれません。

しかし、実情は個別に話し合って妥協点を探り、解決することが多いようです。

しかし、相手方が減額、こちら側が満額といった形で協議がまとまらないときは裁判に持ち込むのが早期解決への近道となります。

その場合、加害者側と被害者側とで「言った、言わない」の意見の相違があったり、建築主と請負者との力関係でこうせざるを得なかった」というような主張をされることもあります。

そういった場合には事実がどうだということは司法の判断に委ねられます。

そのような場合に備えて早めに弁護士を立ててお互いの言い分をしっかりと主張し、納得のいく解決に努めることをお勧めします。

お金に関することについて

質問
転勤した場合、住宅ローン減税の適用ってどうなるの?
答え

住宅ローンを受けるための要件として、新築した後6ヶ月以内に居住して、その年の12月31日まで引き続き居住しているということがありますが、転勤しなくてはならなくなった際に本人が国内に単身赴任をして、引き続き、家族が居住しているなどの一定の条件を満たせば住宅ローン控除の特例を引き続き受けることができます。

また、家族全員で転居をすると居住していない期間については住宅ローン控除を受けることができません。

しかし、再居住したときには申請をしてから10年間のうち、残った期間についてのみ、住宅ローン控除を受けることができます。

住宅ローン控除は住宅購入後、引渡前に転勤が決まった場合には本人、もしくは本人の家族が住まなければ住宅ローン控除適用はありません。

その場合には引き渡し後6ヶ 月以内に家族が居住すること・本人の居住できない理由が転勤、病気、転地療養などやむを得ない事情があると認められた場合・海外転勤ではない・居住できな い理由が解消された後には本人及び家族が同居の上居住することがはっきりしていてそれが承認された場合という条件がついています。

承認された場合でも、転勤の前に所轄の税務署に届出書を提出するなど、所定の手続きが必要です。

海外転勤の場合には引き渡し時点で本人の住所が国内にないと住宅ローン控除の適用はありません。

いろいろとわかりにくい部分もありますが、実際に転勤等の理由ができたときには税務署や税理士に相談するのがいいでしょう。

質問
住宅ローン控除って何?
答え

住宅ローンを利用して住宅を取得した場合、一定の条件を満たせば年末のローン残高によって一定の割合で所得税から控除が受けられます。

また、所得税から控除しきれない場合にはその金額か課税総所得金額の5%相当額のどちらか低いほうの金額を住民税から控除することができます。

この住宅ローン減税を受けるには確定申告が必要になります。

住宅ローン控除の期間は10年間。

適用を受けるには条件があります。

取得等の日から6ヶ月以内に居住を開始すること。

適用を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること。

適用を受ける各年の年末まで引き続き居住していること。

償還期間が10年以上の住宅ローンであること。

建物の取得のためのローン、建物とともに取得する敷地のためのローンであること。

新築、または取得した住宅の登記簿上の床面積が50㎡以上あることなどがあります。

その条件を満たした上できちんと確定申告をして手続きをすれば支払った所得税からの還付が受けられます。

手続きの方法は入居後最初の年に、税務署に用意してある住宅ローン借入金等特別控除額の計算書と確定申告書の「住宅借入金等特別控除」欄に必要事項を記入して必要書類を添付して確定申告をします。

初年度にすることによって翌年からは自動的に年末調整からの控除が受けられます。

しかし、自営業者の場合は毎年確定申告をする必要があります。

必要書類としては、住民票の写し・家屋の登記事項証明書や請負契約書、売買契約書等、新築または取得年月日、請負代金や取得対価、家屋の床面積が50㎡以上であるということがわかる書類・住宅ローンの年末残高証明書、が必要になります。

新築の住宅取得の場合だけではなく、中古住宅の取得や増改築の場合にも控除を受けることができます。

その場合には必要書類が異なりますので税務署で確認してください。

質問
住宅ローン借入後は、生命保険の見直し時期って本当?
答え

住宅ローンの借入をする際には通常団信に加入することになります。

団信があれば住宅ローンの借入者に万が一のことがあったら住宅ローンの残額は団信で支払われ、完済ということになります。

なので、団信加入以前に入っていた生命保険の保険金額や保証内容を見直すことができます。

多くの場合、生命保険で受ける必要な補償として・住居費・生活費・教育費を考えて加入することになります。

ですが、住宅ローン借入と同時に団信に加入するので今までの生命保険の補償から住居費を割り引いて考えることができることになります。

ただし、固定資産税や、メンテナンス費用など、は必要になりますのでその分の補償は残す必要があります。

また、団信に加入することによって、今までの生命保険で本当に必要な補償だけを残してプランの変更をすることができ、保険料を少なくすることもできることになります。

団信の保険金は万が一のときに備えて住宅ローンの残債のみを返済するように考えられていますので、保険料も安くなっています。

なので一般の生命保険を見直して保険料が安くなると家計における保険料を減らすことができるというわけなのです。

なぜ今の生命保険に入っているのかと聞くと、知り合いに保険の外交をしている人がいて付き合いで、という人がよくいます。

言いなりになっていて損をしている部分も多くあります。

見直しをするいい機会なのでファイナンシャルプランナーなどプロに相談して損をしない生命保険の組み方にかえると無駄がなくなっていいのではないでしょうか。

質問
団体信用生命保険(団信)ってどういうもの?
答え

団体生命信用保険、略して「団信」とは、住宅ローンの支払いの途中でローンの借入者が死亡または高度障害になったときに残された家族や本人に代わって支払われる生命保険です。

これによって住宅ローンの残高を一括で返済してくれる制度になっています。

告知のみで加入することができるのですが、告知の内容(過去3ヶ月の治療、投薬や過去3年間の手術など)によっては加入することができない場合もあります。

団信の特徴はローンの借入者本人に万が一のことがあった場合にはローンの支払いがなくなるというところです。

一般の生命保険と違うところは住宅ローンの残高に対してだけの保険金額となるので、住宅ローンの支払い義務がなくなる以外には手元にお金が入ってくることはありません。

通常、銀行などの民間住宅ローンではこの団信の加入が融資の条件となっていて加入しないと借入をすることができなくなります。

この場合は団信の保険料を銀行負担としている、もしくは金利に組み込みにしているところがほとんどです。

ただし、フラット35や財形住宅融資では団信の加入が任意になっているので既往症があり、団信の告知によって加入できない人でも融資の承認があれば借入をすることができるようになっています。

フラット35や財形住宅融資で団信に加入する場合の保険料は年払いとなっていて、通常は毎年減っていく住宅ローンの残高にしたがって支払う保険料も安くなっていきます。

フラット35の利用をして夫婦連帯債務の収入合算でローンを組んだ場合には夫婦ふたりで加入できる「夫婦連生団信(デュエット)」という制度もあります。

にあたっては住宅ローンの借入と同時に加入することが条件となります。

途中で脱退することはできますが、再加入することはできません。

保険金が支払われない場合もあります。

告知の際、事実と異なる告知をした、もしくは事実を告げたことで契約解除がされた場合。

資金受取日より一年以内の自殺・詐欺行為で契約者となっていた場合。

戦争やその他の変乱による死亡(この場合、規模によっては保険金の一部または全額が支払われることがあります)高度障害になった場合で保険金が支払 われないケースとしては、資金受取日前に受けた障害や病気が原因で高度障害になった場合・戦争やその他の変乱による高度障害(この場合、規模によっては保 険金の一部または全額が支払われることがあります)・申込の告知欄に告知日現在または過去の健康状態につき事実と違う告知をした、もしくは事実を告げたこ とで契約解除がされた場合・詐欺行為によって契約者の地位を得ていた場合・契約者の故意で高度障害になっていた場合などがあります。

特に告知事項は何か薬を飲んでいる場合など、自分では軽度の病気と思っているものでもきちんと告知をしないと後で問題になることもあります。

また、特約としてガン、脳卒中、心筋梗塞の三大疾病特約やそれに加えて生活習慣病や女性特有の病気などにも対応する団信を扱っている金融機関もあります。

質問
火災保険ってどういうもの?
答え

家を新築するときに火災保険に加入するようになります。

融資の際に、ローン終了時までは火災保険の加入を条件にしているところがほとんどです。

建築中に火災保険の提案もすることがあります。

さて、火災保険に加入する際のポイントですが、・地震保険はついているか・家財保険はついているか・万が一の場合はどこまで補償してもらえるのか・火災にあった場合に受け取れる保険金額はいくらになるのか。などです。

通常火災保険の建物のみの契約では家財一式は補償されません。一般的な家財保険の金額は大人ひとりに対して500万円程度だといわれています。

家族構成にあわせてプランを立てましょう。また、貴金属や骨董品など、一個が30万円を超えるものについては「明記物件」として保険証券に明細を明記することが必要です。

切手や有価証券、印紙なども対象にはなりますが、全額補償がされないなどの制限がある場合がありますので確認が必要です。

火災以外の盗難、水害、飛来物による破損など火災以外の災害でも補償がされるプランもありますし、必要に応じて特約も付けることができます。

近隣に水害の元となる河川がないとか、平地なので土砂崩れの危険はないなど、明らかな時には保険についている無駄の見直しも検討しましょう。

保険金額の設定については「再調達価格」と「時価」があります。再調達価格とは同等のものを新たに建築、購入するために必要な金額。

時価とは再調達価格から使用による消耗分を引いた金額。時価額を選択した場合には年を経ると建物の価値が下がり修理費や同等のものを新たに建築・購入する費用が補償されないかもしれないという事態もありえます。

再調達価格との比較検討をすることも必要です。また、保険期間は2年から36年まであります。

長期一括で支払ったほうが、お得な割引があります。

しかし、数十万円から百万円を超えるような保険金の支払額にもなりますので検討しつつ、必要な補償の見極めをしてください。地震保険については別に書いていきます。

質問
地震保険って必要なの?
答え

火災から自宅を守るために加入する火災保険。しかし地震が原因で火災が起きた場合は火災保険からの保険金は支払われません(火災費用保険金として火災保険金額の5%、上限を300万円は支払いの対象となります)。

そのために地震保険に入っておく必要があります。地震保険では自身、噴火、津波を原因とする建物と家財が補償されます。

地震保険は任意になりますが、通常火災保険に入る際に地震保険加入の希望を聞かれるようになっています。

地震保険は火災保険の本体と一緒でないと加入することができません。地震保険の保険金額は火災保険の保険金額の30~50%の範囲で設定できます。

しかし、建物は5,000万円、家財は1,000万円を上限としています。

また、保険料は地層や過去の地震経緯の場所(1~4等地に分類する)と、鉄筋、鉄骨、木造、モルタルなどの建物の構造によってかわってきます。

支払われる保険料は、全損(時価の100%を限度に給付)半損(時価の50%を限度に給付)一部損(時価の5%を限度に給付)とされています。

地震はどこの地区でいつ起るかまったくわかりません。地震予報などもありますが、今のところ精度はあまりよくないようです。

しかし、備えあれば憂いなし、とも言うようにいつ起るかわからない災害に対しての備えは万が一に備えての危機管理につながっていくと思います。

保険はあくまでも保険ですが、十分な検討が必要です。

中古住宅について

質問
マンションは買うべき?借りるべき?
答え

マンションを購入する場合、買った瞬間から価値は下がり始めます。

都心の一等地に建つマンションであったとしても、この先地価の上昇が望めなければ資産としての価値は下がる一方でしょう。

ただ、駅が近いなどの立地条件がいい場合、賃貸に出すと家賃収入が得られることもあります。

払っているローンの金額よりも家賃収入のほうが高いということもありえるのです。

しかし、中古のマンションを買う場合、何年かして住み替えを希望しても、思った以上に低い金額でしか査定されなかったり、賃貸で貸そうとしても借り手がつかなかったりということが多くあります。

建物は古くなると手入れをしなくてはならなくなります。賃貸の場合は修繕費を貸主が払うようになります。

古くなって家賃も安くして借り手をつけたとしても赤字になるかもしれません。ワンルームだったりすると住む人も単身者にほぼ限定されます。

そして、周りには新しいマンションが同じくらいの家賃で建ち並んでいたとするとまず、借主は現れないのではないかということが予想できます。

あなた自身の家族構成も変わってくることが考えられるかもしれません。

質問
住み替えってどうなの?
答え

家族の増加など、家庭環境の変化に伴って、今住んでいる家やマンションを売却し、新たに土地を購入、注文住宅を新築する、そのような計画を立てている場合ですが、現在居住中の建物の売却と新たな土地の提案は同じ不動産仲介業者に依頼することが多いでしょう。

しかし、売却をお願いしたからと言って土地の購入も同じ不動産仲介業者に頼まなければならないわけではないので、複数の不動産業者にも声をかけてみましょう。

別のところから新しい情報が入ってくるかもしれません。住み替えの際に気をつけなければならないことは今住んでいる家の住宅ローンの残債を精算し、新たに住宅ローンを組むに当たっての資金計画です。

無理のない資金計画をすることが大切になります。

もしも、現在お住まいのマンションや一戸建ての分のローンが完済されているのならば売却ではなく、賃貸住宅として貸すという方法もあります。借り手がつけば、家賃の収入が発生するので新しいお家のローンの返済や生活費にあてることもできます。

また、売却は売主側と買主側のタイミングが合わないとうまく売却と結びつかないこともあります。

そのあたりの条件を仲介業者に相談して、交渉してもらうようにするといいでしょう。

注文住宅へ住み替えの場合は建築の期間も必要となります。そのようなスケジュールも、不動産業者と相談しながら進めていくのがいいと思います。

不動産業者と建築業者が同じ会社ならば売却から土地の購入、建物の建築まで一貫してお願いできるので便利です。

賃貸住宅について

質問
1階に住むか?上階に住むか?
答え

1階に住むメリットとして、騒音が立ちにくい。洗濯などを夜遅くにする場合は1階のほうが音が響きにくくなります。

引越し、買い物ともに荷物を運び入れるときは楽です。3階建て以上の引越しだと特別料金を取る引越し業者や家電販売店もあります。

デメリットは2階の音が響く。上階に子供が住んでいる部屋は、元気な足音や声などが聞こえる場合もあるようですが。

暖房効果も暖かい空気は上にたまるので、床下からの冷気が上がってくることがあります。湿気も2階より1階のほうが上がってきます。

逆に最上階だと、屋根に当たる真夏の日差しで冷房効率が下がることもあります。防犯面では上階だからと言って安全とは限りません。

屋上から雨どいなどを伝って降りてくる悪い人もいますし、入ろうと思えばどんなことをしても入ってきます。これについては意識が肝心です。

場所によっては窓の位置などで外から中が見える場合もあります。これは土地の形状によって2階でも見えてしまう場合があります。

階段の位置、廊下の位置によって人の往来が気になるところもあります。

また、3階建て以上の建物でエレベーターがない場合は管理費等は安くなりますが、高齢の方などは住みにくいかもしれません。

トイレやお風呂の排水の音が気になることもあります。隣の音はその建物の構造や壁の厚みなどによって変わってきます。

この辺は賃貸住宅仕様なのか分譲仕様なのかによってかなりの差があります。大きな建物だからと言って隣の音が響かないというわけではありません。

どちらかというと大きくても賃貸仕様のマンションよりは小さくても分譲仕様のマンションのほうが音や設備はよくできています。

住んでみてわかることは多いと思うのですが、どちらにしても近隣への配慮をお互いにすることが気持ちよく住む秘訣になるのではないでしょうか?

質問
賃貸住宅から退去するときにかかる費用は?
答え

賃貸住宅は入居するときに「礼金」と「敷金」というお金を払うのが一般的です。

この「礼金」は貸主さんに差し上げるお金なので戻ってくることはありません。

しかし、「敷金」は家賃の未払いなどが発生したときに充当される預けておくお金なので退去時には返してもらえるお金になります。

しかし、実際は退去時に現状復帰という名目でのクリーニングやリフォーム代を差し引いて返却される場合が多いようです。

中には敷金以上に請求されて退去時に大金を支払ったという話も聞きます。

ペット不可の住宅でペットを飼っていて見つかってしまった場合や、禁止事項として契約書に書かれていることをした場合などは損害金を支払わなくてはならないこともあります。

一度契約書を確認してみる必要がありますね。

また、退去時に請求されることの多い「クリーニング費用」ですが、浴室のカビやキッチンの油汚れなどはなるべくきれいに清掃をして、「大切に使っていた」事をアピールしたほうが有利なこともあります。

また、壁にあいた釘や鋲の穴、床の傷なども原状回復を言われることがあります。

タバコのヤニや冷蔵庫の背面の汚れなどは経年劣化と捉えられ、借主に原状回復の義務を認められないこともありますが、実際は程度の問題と気持ちの問題も大きくあるのでなるべく最初からなるべくきれいに住むべきでしょう。

まれに法外な原状回復費用を請求してくる貸主がいますが、納得がいかないときには第三者に間に立ってもらうなどして落ち着いて話をしましょう。

借主は「住まわせてもらった」貸主は「住んでもらった」というお互いを思いやる気持ちを持ち、円満に退去できるようにしたいものですね。

質問
賃貸住宅に入居するときに必要なお金は?
答え

一般的には入居時に家賃の5~6ヶ月分のお金が必要だといわれています。

内訳は 1、敷金0~2ヶ月分 2.礼金1~2ヶ月 3.仲介手数料0~1ヶ月 4.家賃(翌月分前払い)一ヶ月+日割り 5、保証料0.5ヶ月分程度 6、火災保険1~2万円 などがあります。

そのほかに共益費や管理費なども翌月分前払いとなります。

敷金は入居する際に預けておくお金で、退去時には返却されることになっていますが、契約書に退去時の原状回復費用相殺と書かれていたら、その分は差し引かれて返却されます。

礼金は大家さんへのお礼のお金で敷金と違い、返却はされません。仲介手数料は不動産会社に支払う手数料です。

キャンペーンなどで無料だったり半額だったりすることはありますが、一般的には家賃の一か月分が必要です。

家賃は翌月分を前払いとなりますので入居する日を含めた月は日割り計算をして契約時に支払います。翌月の家賃1ヶ月分もその時に支払うことがあります。

保証料は保証人を立てる代わりにもしもの場合は保証会社に保証してもらうためのものです。最近は保証人をお願いするよりも、保証会社の保証を条件にすることが多いようです。

火災保険も加入を条件にしているところが多いようです。敷金や礼金もキャンペーンで割引をしている物件があることもありますのでそういうお得な情報は不動産会社に問い合わせをしてみるといいでしょう。

質問
一人暮らしの際に買っておくべきもの
答え

一人暮らしをはじめるに当たって、そろえたいと思うものはたくさんあると思います。

しかし、最初からたくさん持ち込んでしまっては居室の有効活用ができなくなる場合もあります。

最初は必要な物を最小限に用意して、後から少しづつそろえていきましょう。

家電品の中で冷蔵庫、洗濯機、電子レンジは必需品といえますが、新品をそろえようとすると予算が足りなくなるかもしれません。

リサイクルショップやインターネットのオークションなどを上手に利用しましょう。また、4月からの新生活に向けてならおとくなセットパックがあったりもしますのでねらい目です。

家具はテーブルやイス、ベッド、タンスなど大きなものが多いので必要な物のチョイスをしましょう。

タンスはクローゼットのついた部屋を借りれば不用になりますし、パイプハンガーなどを利用して、大きな物を置かなくても済むような工夫をしましょう。

照明器具やエアコンは附属のも部屋もありますし、残置物といって前の入居者が置いていったものもあります。

附属の場合は故障時には大家さんに修理を求めることができますが、残置物の場合には修理もしくは取替えを自分でしなければならないことになりますので確認してください。

寝具は一式必要です。お客様用までは必要ないかもしれませんが、自分の分はないと眠れませんね。テレビやパソコンは必要に応じて。

今はテレビを見ることのできるパソコンがありますので 兼用できるといいかもしれません。そのほかに細かいものとして生活用品があります。

台所用品、おなべや包丁、まな板など、最低限の調理器具やバケツやホウキなどの掃除用品もそろえておきましょう。

質問
一人暮らしで毎月かかる費用
答え

実家から独立して一人暮らしをしたいけれど毎月の費用はいくらくらいかかるのか知りたい、という方のためにどんなお金が必要かを挙げてみます。

  1. 家賃
  2. 交通費・駐車場代(ガソリン代)
  3. 電気代
  4. ガス代
  5. 食費
  6. 交際費
  7. 通信費(電話・携帯電話・インターネットのプロバイダ料金など)
  8. 日用品
  9. 保険代
  10. 貯金

など

今現在払っているもの、たとえば保険や携帯電話などはいくらくらいかかるか自分でもわかります。

家賃は相場と相談ですが、新築や駅に近いなどの好立地のところでは相場よりも高めになることがあります。

収入の1/3くらいを目安にします。食費は2~4万円/月程度、交際費はお付き合いの頻度にもよりますが、0.5~2万円/月といったところでしょうか。

イレギュラーに祝儀、不祝儀の出費があることもあります。水道料金は2,000円~4,000円/月くらい。これは地域差がかなりあります。

家賃に含まれている場合もあります。ガス代は3,000円~6,000円/月程度。都市ガスかプロパンガスかによって金額に差があります。

電気代は3,000円~8,000円/月程度。季節によってよっても変化しますし、最近増えているオール電化仕様だとガス代がかからず、トータル的には安くなることもあります。

通信費には携帯代のほかにインターネットのプロバイダ料金などもありますが、家賃に含まれている物件もあります。テレビがあればNHKの受信料やケーブルテレビの利用料が別途必要になることもあります。

固定電話が必要な場合には基本料金が2,000円/月程度かかります。合計金額はおおよそ13~15万円/月くらいが目安でしょうか。節約をするな ら、食費や交際費が減らしやすいと思いますが、節約のためだからと言って「月一万円生活」なんていうのはテレビの中だけのことと思っていたほうがいいで しょう。家計簿をつけるとお金の動きがよくわかり、出費に意識したり反省したりということもあるので節約に一役買いそうです。そして、毎月金額を決めて、 少しづつでも貯金をする習慣をつけましょう。

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