家づくりQ&A

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お客様より寄せられた質問をまとめました。

土地について

質問
農地転用について
答え

新築で家を建てる時に両親や祖父母の所有する土地を提供してもらえる場合があります。

その際によく問題になるのが「地目」です。

 

「地目」とはその土地が何のための土地なのか?という事を明確にしてある情報で、登記され、管理されています。

 

その土地が、市街化区域内の「宅地」で登録されていれば問題なく、そのまま家を建てることができます。

「雑種地」などの場合にも地目変更登記をすれば問題なく家を建てることができます。

 

しかし、問題になるのはその「地目」が「田、畑」になっている場合で、つまり農地に住宅を建てるということになります。

この場合は、「農地」を「宅地」に変える農地転用という手続きが必要になります。

 

「農地」は農地法という法律で守られています。

 

「耕作者の地位の安定」と「国内の農業生産の増大」を図り,もって「国民に対する食料の安定供給の確保に資する」

 

上記を目的として昭和27年に施行されました。

 

 

つまり、農家の地位と国内の農業生産を守る事は国民のためにも重要である、という考えからの法律です。

 

そして「農地とは耕作の目的に供される土地(農地法第一章 第二条)」とされています。

 

農地法により、「国民の大切な食料を作るための田畑を個人の自由で宅地にしてしまう」という事を規制しているわけです。

大切な農地が無くならないように農地転用という決まりをつくり、農地を宅地にする場合には許可が必要ということになっています。

 

・土地の所有者の権利移動を伴う売買や贈与(5条申請)

・自己所有の農地に自宅や、賃貸住宅を建築したりする場合(4条申請)

など様々なケースに応じて許可申請が必要です。

 

 

新築でお家を建てるための土地を探していて、その中の土地物件の備考などの情報に「農地法5条申請要」と書かれている場合を見かけます。

農地転用の許可を得られなければお家を建てることはできないのですが、まだ農地転用が済んでいなくても売買契約の話を進めることができてしまいます。

 

農地転用の許可が得られなければ、土地を購入しても家を建てられないので農地転用のスケジュールなどを売主や不動産会社に確認しておく必要があります。

 

 

農地転用の届出先は基本的に農業委員会です。

市街化調整区域の場合は家を建てることのできない事もありますので、注意が必要です。

農地法については様々な制限がある場合があります。

またその他にも土地に関わる制限や条件などもあるため、仲介業者となる不動産会社に確認してもらいましょう。

質問
市街化調整区域の土地購入について
答え

新築の住宅を建てるために「市街化調整区域」の土地を購入する場合に注意しなければならないポイントがあります。

 

「市街化区域」が市街化を図るべき区域とされるのに対して「市街化調整区域」は市街化を抑制すべき区域とされています。

 

市街化調整区域の土地は建築するために許可が必要となります。

※公民館や診療所など一定の建築物を除く。

 

・農林漁業を営む人の住宅や市街化調整区域になる前から住んでいた人

・10年以上住んでいた人

 

上記の場合の建替えなどの場合は建築の許可を得ることができますが、条件がつくことがあります。

 

建築の許可の下りている土地を購入する場合でも名義変更後に許可申請が下りて、はじめて建築ができるようになります。

市街化区域の土地よりも費用や時間がかかることを覚えておきましょう。

 

市街化調整区域の土地売買代金の支払い時期を許可が下りてからという契約にすることも多くみられます。

 

一番重要なのは住宅が建築できるという許可が下りているのか、また許可が本当におりるのかということです。

 

許可が下りていないと住宅ローンの借入もできません。

 

また、建築の許可が下りていても市街化調整区域の土地ということで下記の様なことが起こる場合があります。

 

(1)住宅ローンの融資を受けられない

 

(2)住宅ローン融資額が減額をされる

 

(3)担保評価が低く見られる

 

また市街化調整区域内でも20ヘクタール以上の開発行為で開発審査会から計画的な市街化を図る上で支障がないと認められた場合には許可されることがあります。

市街化調整区域内での宅地分譲や建売分譲が絶対にできないということではありません。

市街化調整区域の土地は市街化区域の土地物件よりも売買金額が安く、不動産会社が土地の建築に関わる詳細を知らずに物件情報だけを持ってくる場合もあります。

 

市街化調整区域内の土地を買おうとする場合は本当に建築の許可が下りる土地かどうかなど、注意深くならなければいけません。

購入後に建物を建てることが可能かどうかは役所で自分で確認することできます。

質問
南面道路付けの土地について
答え

南面道路付けの土地物件は特に人気のある物件です。

新築で注文住宅を建てようと考えている方以外にも、不動産会社自体も建売物件を建てて販売したり、建築条件をつけたりして利益を伸ばすために欲しい物件です。

 

南面道路付けの土地に人気が集まるのはやはり日当たりが好いというのが一番の理由です。

しかし注意しなければいけないことがいくつかあります。

 

南側の道路と土地の高低差がない場合には、南に面した部屋は通行人の視線が気になる場合があります。

また庭や洗濯物も見えてしまうということもあります。

こうした場合の対策として目隠しの設置が必要です。

また2階にリビングを設置することもひとつの工夫で、視線を気にすることなくリビングを明るくすることができます。

一般に南面道路付きの土地だと日当たりがいいと思われがちです。

しかし実際には道路の反対側が山や傾斜地だったり、または高さのある建物が既に建っている場合だと、日が当たらなくなる時間は早くなってしまいます。。

日当たりの悪さをを解消する場合はこちらも家造りの間取りプランに工夫することで解消することができます。

日当たりの悪い南面道路だけではなくその他の日当たりの悪い土地に新築建てる際にも共通することですが、トップライト(天井窓)や天井近くの高い位置に取り付けた窓で彩光をとることで日当たりの解消もできます。

 

人気の南面道路付きの土地ですが当然、デメリットもあります。

南面道路付きの土地だと間取りとして台所や浴室などの水まわりを北側に配置することが多くなります。

そのため水まわりの給排水の配管が長くなり、その分の建築コストが高くなってしまいます。

 

南面道路にかかわらず、日当りやプライバシーの確保などはプランの工夫でカバーできることもあります。

また日の差し込む角度は季節によって変化するので、そういったことを踏まえながら土地周辺の環境を考慮して建物の配置や窓の位置などを新築のお家作りのプランに反映させていきましょう。

質問
土地の選び方について
答え

新築で注文住宅を建てるために土地を探しているけど「なかなか土地を決め切れない。」という方は多いようです。

そういった方の多くは土地を探して入るが「もっといい土地が見つかるのでは」と考えていらっしゃるのではないのでしょうか?

土地は『探し』始めるとなかなか先に進めません。

 

土地探しの条件として「南面道路」は人気があります。

 

この南面道路を希望条件として土地を探すとなかなか「南向きのいい土地」が見つからないといって決まらない人もいるようです。

 

実際のところは人気のある良い条件の土地は流通に乗らないという事もあります。

 

それは何故でしょうか?

 

それは、人気があったり、条件のいい土地物件はお客様に情報を見せる前に一早く不動産業者が自らおさえてしまうことがあります。

不動産業者は自ら物件をおさえる理由はその土地物件に建売住宅を建てたり、建築条件付にして販売するからです。

その方が土地の仲介をするだけよりも不動産業者も利益を得られるからです。

 

不動産業者も条件の良い物件はおさえる、そんな状況下でもようやく南面側道路の物件情報を手にし、土地を見に行ってもあまり気乗りがせず、まだ他の土地を探そうとする人も少なくありません。

そして家造りのタイミングを逃してしまう方もいらっしゃいます。。

 

 

重要なポイントは、土地は『探す』のではなく『選ぶ』ことが大切なのです!

今、不動産市場に出ている限りある土地物件の中から自分や家族が一番満足できる土地物件はどれだろうと考えることです。

「他にもまだいい物件が出てくるのではないか?」という考え方は新築の家造りを長引かせる理由の1つになります。

 

確かに拘りたい「立地」や「広さ」などの条件はあると思います。

その中で優先順位の高い条件とそうでない、妥協できる条件があるはずです。

一番大切な条件は何なのかということを家族できちんと話し合って決めておきましょう。一番大切な条件だけを考えて不動産市場に出ている土地物件の中から土地を選択することはさほど難しくないのかもしれません。

 

 例えば、「立地」なのか「広さ」なのか「価格」なのか・・・。

ここにこだわりたい!というポイントがみつかれば、土地を選ぶのもそんなに難しいことではなくなります。

 

また前述にもありますが、好条件の土地は不動産業者が抑えてしまうことがありますが、不動産業者と蜜に連絡を取っていれば、他のお客様より先に教えてくれることもあります。

 

昔から「住めば都」という言葉がありますが、新築でお家を建てる場合はどこに住むかということよりも、どのような家を建てて満足できる暮らしができるかだと思います。

質問
隣家との距離について
答え

分譲地や住宅密集地域内の土地を新築のために購入する場合に気になるのは隣家との距離です。

 

民法234条の規定によると、

「プライバシー保護の観点から隣地境界線から50センチメートル離して建物を建築しなければならない。」

ということになっています。

 

またバルコニーも注意しなければいけないようです。

民法と同じ規定でバルコニーの外壁から50センチメートルを確保するように指導する特定行政庁もありますし、プライバシー保護という点では目隠しを設置するように指導される場合もあります。

 

基礎部分を隣地境界線から50cm離していたとしても、バルコニーの出幅が50センチメートル以上だと越境してしまうことになります。

バルコニーの出幅や向きにも注意が必要です。

 

隣家の了承を得れば規定の50センチメートルより近くてもいいようですが、土地の形状にもよりますが、いくら隣家の了解を得たからと言っても、隣接しすぎて窓やリビング、浴室、給湯器の位置などの配置によりお互いに気を使うことも出てくると思います。

 

やはり生活する上で、適切な距離というものがあります。

土地の形状や面積、間取りや配置もよく考えた上での家造りのプランを考えていきましょう

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